今回は、太陽光パネルとカーポートの固定資産税についてお話をしたいと思います。

実はあまり知られていませんが、太陽光パネルは固定資産税の課税対象になる場合があります。

課税対象となるのは、写真のように屋根一体型が固定資産税の課税対象になり、屋根の上に載せるタイプは課税対象にはなりません。

また、お客様から「カーポートを付けると固定資産税が高くなると聞いたので、外構工事を後回しにしたい」と相談される事があります。

写真のような一般的なカーポートは、固定資産税が課税されませんのでご安心してください。

実際に固定資産税の窓口である、岐阜市役所の「資産税課・家屋」という部署で確認したところ「屋根の上に載せる太陽光パネルや、一般的なカーポートは固定資産税の課税対象外です」と回答をいただいています。

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今回は、地元の〇日新聞さんの記事から抜粋した、ハウスメーカー（以下メーカー）で注文住宅を建てると、後悔が避けられないデメリットを紹介します。

今回の記事から分かるのは、メーカーの住宅はクローズド工法とも呼ばれ、構造図や施工図は企業秘密で一般には公開されていないことです。

つまり、工事情報はメーカーしか把握していない為、リフォームやメンテナンスをする時には、建てたメーカーに依頼するしかなく、そのデメリットを知らずに契約する購入者もいます。

今回のデメリットを無くすには、構造図や施工図の他に工事中の写真まで貰えるのか建築会社に確認する事が重要です。

より詳細な内容は、過去のブログでも解説しており、説明欄にアドレスを貼っておきますのでご参考にしてください。

過去ブログ　オープン工法の新築がよく、ハウスメーカーのクローズド工法がダメな理由
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今回は、戸建て住宅に多く採用されている、エコキュートのトラブルと対策及び費用について紹介します。

トラブルで一番多いのが、エコキュートから発生する低周波音で、健康被害を受けたとして裁判にもなるご近所トラブルです。

対策として、設計段階でエコキュートの位置を隣家と5ｍ以上離すか、難しい場合は隣家の寝室と思われる場所から離すように設計することです。

また、エコキュートの運転音が自宅の寝室にも影響しないかを検討することも重要です。

意外に気が付かないのが、ガスに比べてお湯の水圧が弱い事や、室外機（ヒートポンプユニット）から出る風でご近所トラブルの原因になる事もあるのでご注意してください。

その他に、エコキュートの寿命が10年位だと知らないお客様が意外に多く、弊社の事例だと平均13年で交換をしており、取替費用が40万円位かかります。
（2022年4月以降、エコキュートの定価が約10％上がりました）

エコキュートの寿命は家電製品と変わらないので、取替費用を準備しておくことも重要です。

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今回は「手抜きが多い貫通孔（スリーブ）工事」について紹介します。

貫通孔とは、基礎に配管を通すために必要な穴の事を言います。

貫通孔の穴が大きくなると、基礎の欠損により耐震強度が下がるので、それを防ぐために、貫通孔周りの補強筋や間隔が重要になります。

しかし、建築基準法では、貫通孔周りの補強筋や間隔に関する細かい規定がありません。

更に、貫通孔補強は設計者や現場監理者任せのため、知識や経験年数によって解説動画のように施工品質にバラツキがでて、耐震性にも影響がでてきますのでご注意してください。

参考までに、弊社では施工品質にバラツキがでないように貫通孔周りの補強筋の仕様を設計図面に記載しているので解説動画でご確認して下さい。

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今回は家づくりの費用として「解体工事費」についてお話します。

弊社の解体工事の平均費用は、2階建ての木造住宅の場合、税別で坪3万円位になり、延床面積が30坪位の住宅の解体費は90万円位になります。

それ以外の費用として、庭木や石・ブロック塀の処分や、立地の状況によって近隣対策費などの追加費用も発生します。

令和4年4月からは、アスベスト調査が義務化されることもあり、解体費用は年々上がる傾向にあります。

解体工事で費用以外にお客様から多くいただく質問にもお答えしています。

また、建て替えの時に仮住まいに入りきらない荷物は、弊社では無料でお預かりしていますので、お客様に喜ばれています。

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今回は、家族間のコミュニケーションを大事されている購入者から相談の多いリビング階段についてお伝えします。

リビング階段にはメリット・デメリットがそれぞれありますが、その中で特に多い質問が「冷暖房の効率」についてです。

今の住宅は断熱性が高いとはいえ、空間が広くなれば冷暖房の効率が下がるのは事実です。

そこで、家族間のコミュニケーションを大事しながら、冷暖房の効率の良いリビング階段の間取りと、実例動画を併せて紹介します。

1つ目の事例は、リビング内に階段の出入り口を配置した間取りです。

この場合は、階段の出入り口に扉を付けることが多く、扉を付けた実例動画も紹介していますので、そちらをご覧ください。

2つ目の事例は、リビングを通過した先に階段の出入り口を設けた間取りです。

リビング階段のデメリットをクリアする間取りは、家族の目的や使い方で色々な工夫もできますので、建築士としっかり打ち合わせをする事がとても重要です。

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今回は「欠陥住宅になりうる住宅基礎の事例」を紹介します。

その事例として、今回紹介するのはスペーサーブロックの下に使用する丸い皿がとても重要な役割をはたします。

工事中は、職人さん達は鉄筋の上を歩くので、この皿を使わないとスペーサーブロックが地面にめり込みやすくなります。

スペーサーブロックが地面にめり込むと、建築基準法で定められている「かぶり厚さ」が確保できないため、法律違反になります。

※「かぶり厚さ」と「参考図面」は動画をご覧ください。

「かぶり厚さ」が確保できないと、基礎の耐久性が著しく低下して欠陥住宅になる恐れが高いので、ご注意をして下さい。

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今回は、コロナ以降の新しいライフスタイルに合わせた「家事動線の実例動画」と「イマドキの参考プラン」を紹介します。

実例動画では、要望の増えてきた洗面化粧台を独立させた家事動線となります。

（家事動線の実例動画は、YouTubeで紹介していますのでそちらをご覧ください。）

コロナ以降、独立した洗面コーナーの他にも帰宅時の手洗いスペースの要望も多くなりました。

ただ皆さんが悩まれるのは「洗面室と玄関それぞれに洗面化粧台はもったいない」「掃除も大変」と言われる事です。

弊社では、帰宅時の手洗いスペースと洗面コーナーを1つにまとめた家事動線の間取りもご提案していますのでご参考にしてください。

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今回は「2022年以降に住宅価格が高騰する理由と防衛策」についてお伝えしていきます。

2021年はウッドショックに始まる木材の高騰や、色々な建築資材が値上がりし、2022年も食料品と同様、多種多様な建築資材が値上がりをしていきます。

一度、値上がりした建築資材の価格は下がらない場合が多い為、全国的に住宅価格は値上げの傾向が強くなるかもしれません。

そんななかでも、特に注意をしてほしい点が「契約タイミング」と「契約内容」の2つです

この2つを注意しないと、契約をした後も住宅会社から「価格の値上げをしないと無理です」とお願いされ「価格の値上げを容認していただけなければ着工できません」と言われる恐れもあります。

この2つは過去動画で解説しており、説明欄にアドレスを貼っておきますのでご参考にしてください。

契約のタイミング⇒クリック

契約内容⇒クリック

【追加情報1月17日】昨年に続き4月1日から2次価格値上げ　壁紙クロス　20％～
【追加情報2月22日】10月1日から価格値上げ　TOTO（全商品）2～20％
【追加情報3月2日】９～11月から価格値上げ　パナソニック（全商品）値上げ率未定
【追加情報3月10日】4月1日から価格値上げ　エコキュート　約10％
【追加情報4月6日】33社の値上げリスト

⇑　⇑　ダウンロードして値上げの詳細を確認する

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今回は「ランドリールームを計画する時のポイント」と「4畳の広いランドリールーム動画」を紹介します。

ランドリールームを計画する時のポイントは、水回りをできるだけまとめて家事動線を短く計画する事がポイントです。

また、ランドリールームの方角を悩まれる方も多いですが、高断熱の家なら風通しを良くして湿度を下げれば洗濯物は乾くので、方角の問題はありません。

他にも湿度を下げる方法として、湿度の高い夏は換気扇・除湿器・サーキュレーターを併用して洗濯物を乾きやすくする事も可能です。

独立した広い4畳のランドリールームは、動画で紹介していますのでそちらをご覧になって下さい。

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今回は「人通口（じんつうこう）の周りは補強筋が重要」について紹介します。

人通口とは、基礎の立ち上がりが途切れた部分を言い、床下全体を移動して点検できるようにするために人通口を作ります。

ただし、耐震上、基礎の立ち上がりが切れた部分は耐震性が下がるので、基礎の耐震性を上げる為に、画像のように全ての人通口に補強筋を入れる事が重要になります。

しかし建築基準法では、人通口の補強に関する法律の規定がないため、構造の知識が浅い建築士や工務店が設計したと思われる基礎は、補強をしていない人通口を多く見かけます。

補強のしている人通口と、補強のしていない人通口とでは、補強のしていない人通口の住宅は耐震性が低下することが多いのでご注意をして下さい。

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今回の住宅契約の落とし穴は「契約書の支払い方法から倒産しそうな住宅会社を見分ける方法」についてお話します。

工事費の支払い方法を住宅業界では「出来高払い」と言い、工事の進捗状況に合わせて工事費の支払いをすることを言います。

一般的な出来高払いの支払い方法は、住宅生産団体連合会が提言していますのでご参考にして下さい。

しかし、過去に倒産をした中堅ハウスメーカーや工務店などは、会社の運転資金が不足してくると、契約時や着工時の早い段階で、工事の出来高よりも多い50％以上の工事代金の支払いをお客様に請求してきます。

契約書に、契約時や着工時の支払いを多く請求してくる住宅会社は倒産の危険性も考えられるので、支払い方法を変えるなどして、今後のリスク回避の基準の1つとしてお役立てください。

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今回は、住宅基礎の型枠存置期間の重要性について紹介します。

型枠存置期間とは、型枠にコンクリートを流した後に、コンクリートの強度が出るまで型枠をはずさない期間のことを言います。

公共建築工事標準仕様書では、型枠存置期間は、気温に応じて日数の調整を行う必要があり、気温が低いほど、型枠存置期間が長くなります。

なぜ、存置期間が重要かと言えば、コンクリートの強度は季節の温度に影響を受ける為、しっかり強度が出るまで型枠でコンクリートを固定しておかないと、基礎の強度が低下する恐れがあるからです。

存置期間が短い工務店も見受けますが、基礎の耐久性が不足し耐震性の低い住宅になる恐れがあるのでご注意をして下さい。

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今回は、基礎コンクリート強度の重要性と、コンクリート強度の確認方法について紹介します。

基礎のコンクリート強度は、気温に応じて強度の補正を行う必要があり、弊社の設計図面の表記も気温が低いほど数字が大きくなっています。

なぜコンクリートの強度補正が重要かと言えば、寒い時期のコンクリートは固まるまでの時間が長く、気温に合わせた強度補正をしないと、基礎の強度が弱くなり基礎の耐久性が下がるからです。

コンクリート強度の確認方法は簡単で、コンクリート納入書の「呼び強度」の項目を確認していただければすぐに分かります。

基礎コンクリートの強度補正をしていない住宅会社は、基礎の耐久性が不足し耐震性の低い住宅になる恐れがあるのでご注意をして下さい。

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今回は、本気の防音室を新築時に計画する時のポイントと、最後に防音室の防音実例を紹介します。

防音室を計画する時の一般的な注意点として、防音室の用途・換気扇・エアコン・窓などが挙げられます。

しかし計画時にまず注意してほしいポイントが、防音室の広さです。

実際に弊社の計画図面を見て頂くと、天井・床の他に壁もかなりの厚みがある事は伝わると思います。

つまり本気の防音室を作ると、6畳で計画をしても実際の広さは5畳位に狭くなるので、計画時に注意してほしいポイントになります。

最後に、動画解説では防音室の防音実例をご紹介しますのでご参考にしてください。

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今回は、個別相談の時のお客様からの質問をご紹介していこうと思います。

今回の質問は「他の工務店で、『瓦屋根の住宅は地震に弱い』と言われました。本当ですか？」と言う質問です。

私は「認定付きの構造計算をした住宅なら、瓦屋根でも問題ありません」と説明をしています。

※認定付きの構造計算については「構造計算書の偽装を防ぐ！」の動画で詳しく紹介しています。

その理由として構造計算をする時は、金属板のガルバニウムは軽い屋根、瓦は重い屋根と、屋根の重さよって数値を変えて計算する為、使用する素材に関係なく耐震性は確保されます。

だから、瓦屋根でも耐震性に問題はないのです。

最後に、屋根の重さに合わせた構造計算をしていない住宅は、耐震性に問題がありますのでご注意をして下さい。

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今回は、工務店が説明しない第三者検査の危険性についてお話します。

第三者検査とは、契約をした工務店以外の検査員が、工事中の住宅を検査することを言います。

実は第三者検査には2種類あり、ほとんどの工務店がその内容を説明していないのです。

1つ目の検査は、建築基準法上最低限の法律を満たしているかを確認するだけの検査です。

2つ目は、長期優良住宅制度や住宅性能表示制度に基ずいた検査で、耐震性など高性能な住宅である事を確認して証明する検査です。

つまり、第三者検査を受けても「高性能」である証明になる検査と、ならない検査の2種類あり、検査で使用する図面がまったく別物だとお覚えておけば、購入者が勘違いしたまま家づくりをする危険性はなくなります。

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今回は家づくりの費用として「外構工事」の費用と、重要なポイントについてお話します。

外構工事の費用は敷地の状況により増減はありますが、郵便ポストやフェンス・駐車場のコンクリートとカーポート等の工事をすると、羽田建設で建てたお客様の平均金額は、税別で150～200万円位になります。

そして重要なポイントは、外構工事を後回しにしない事です。

家づくりの予算が不足する購入者に「外構工事は後回しにされたらどうですか？」などと説明する営業もいます。

しかし外構工事を後回しにすると、工事費は現金か金利の高いローンで返済する事になり、購入者はお金の負担が増える事もあり、何年経過しても外構工事をしない場合も多いです。

それを防ぐには、初めから外構工事の予算も見込んでおいたお金の計画が重要になります。

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今回は家づくりの費用として「地盤改良工事」の金額と、最後に予算計画の注意ポイントについてお話します。

地盤改良工事とは、住宅の地盤沈下を防ぐために、基礎工事をする前に基礎の下の地盤を固くする工事の事を言います。

地盤改良工事の金額は、柱状改良工法を例で言うと40坪位の木造住宅だと税別で70～80万円位が羽田建設の平均金額になります。

平屋の木造住宅の場合は、1階の床面積が広くなるので工事金額は2階建てよりは高くなります。

最後に予算計画での注意ポイントとして、あらかじめ住宅会社に地盤改良工事の概算費用を確認して予算計画に見込んでおけば、地盤調査で地盤改良工事が必要になっても「予算オーバー」の心配もなく安心です。

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今回は住宅契約の落とし穴として、「フルローン」のリスクについてお話します。

「フルローン」とは、自己資金が0円に近い方が、多額の住宅ローンを借りることを言います。

フルローンのリスクの例として「年収が多かった昨年の年収で審査すればフルローンで借りられますよ」と住宅会社から説明を受けて、購入者が「年収の多い時を基準」にしてローン契約する場合です。

この例で言うと、住宅ローン破綻した多くの方を見てきた弁護士さんからは「景気の影響で家計が破綻する割合が高く『住宅ローン破綻予備軍になるリスクがある』と言われています。

住宅ローン破綻を防ぐには、フルローンについてのリスクも説明してくれる住宅会社を選ぶ事が重要です。

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今回は、住宅契約の落とし穴として、住宅を購入する時の非常識な契約方法の「駆け込み契約」についてお話します。

「駆け込み契約」とは、住宅ローン減税などの受付期間内に手続きするために、間取りや仕様が何も決まっていない状態で契約する事を言います。
※住宅ローン減税とは、期間限定でおこなう国の景気刺激策です。

この「駆け込み契約」には大きなリスクが2つあります。

1つ目は「その契約危険です！」の動画で詳しく紹介している「イメージと違う」「追加費用が増える」などのリスク。

2つ目は、間取りや仕様が決まっていない状態で契約して、住宅ローン減税などの手続きをすると、税務署から「法律上は契約が成立していない」と指摘され、購入者へは違法行為としてペナルティーが発生する恐れがあるリスクです。

2つのリスクの説明もせず、「駆け込み契約」を勧めてくる住宅会社を信じて「こんなはずはなかった」と後悔する家づくりにならないように注意をして下さい。

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今回は、見学会などでダメな住宅会社を見分ける効果的な質問方法についてお話します。

その質問方法は「住宅の火災保険料が半額になる住宅ですか？」と住宅会社に質問する方法です。

この質問のメリットは、見学会などで営業マンにこう質問をすることで、営業マンが「半額になる住宅です」と答えがあるかないかで、火災に強く、火災保険料も半額位になる住宅だと確認できることです。

火災に強く火災保険料も半額位になる住宅を選べば、建築後もずっと払い続けないといけない火災保険料が削減できてお財布の負担がとても軽くなります。

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今回は、住宅契約の落とし穴として、住宅を購入する時の非常識な契約方法の「とりあえず契約」についてお話します。

「とりあえず契約」とは、住宅会社が購入者を囲い込むためにキャンペーン等を使い、間取りや仕様がまったく決まっていない状態で契約する事を言います。

この「とりあえず契約」には大きなリスクがあります。

例えば住宅会社の都合に合わせた打ち合せペースになったり、打ち合わせを重ねていくと「イメージと違う」「追加費用が増える」等のトラブルが多発するリスクがあげられます。

トラブルを避けるには、キャンペーンにとらわれず、間取りや仕様を決めてから契約できる工務店を選べば「こんなはずはなかった」と後悔するリスクは無くなります。

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今回は、火災保険料の支払い金額が半額位になる住宅と、ならない住宅の違いについて説明をします。

実は、火災保険は住宅の構造区別によって保険料が高い順番からH・T・Mと3つの構造区別に分かれています。

木造住宅は、HとTの2種類に構造区別をされ、M構造は主にマンションが対象になります。

HとTの保険内容が同じだとして比較すると、一般的な木造住宅は、耐火性能の低いH構造となり、火災保険料が一番高くなり、保険料の支払金額が多くなります。

T構造は省令準耐火構造とも言い、H構造と比べて耐火性能が高いので、火災保険料の支払いが半額位に安くなります。

火災保険料は、何十年と支払い続ける必要があり、支払金額の差は大きな家計の負担になります。

T構造の省令準耐火構造の情報を知らずに、火災保険料の一番高いH構造で家づくりをされる購入者も多いのでご注意をしてください。

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今回は、個別相談の時のお客様からの質問をご紹介していこうと思います。

今回の質問は「他の工務店で、『長期優良住宅は耐久性を重視して設計されるので一般住宅より固定資産税が高いのがデメリット』と言われました。本当ですか？」と言う質問です。

結論から言うと、嘘偽りです。

実際に固定資産税の窓口である、岐阜市役所の「資産税課・家屋」という部署で確認したところ「一般住宅も長期優良住宅も固定資産税の評価方法は同じで、長期優良住宅だから高くなる事はありません」と回答をいただいています。

長期優良住宅の新築実績がない工務店の説明は、知識不足なのか、間違っている情報も多いのでご注意して下さい。

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今回は、個別相談の時のお客様からの質問をご紹介していこうと思います。

今回の質問は「他の工務店で、長期優良住宅は劣化していない部材も定期的に修繕する必要があり、一般住宅よりメンテナンス費が高くなると言われました。本当ですか？」と言う質問です。

一番分かりやすいお答えとして、羽田建設が建てる長期優良住宅の維持保全計画書をご覧ください。

※維持保全計画書とは：住宅の維持保全を定期的に行う内容を定めた計画書

一番右の欄の更新・取替の時期を見ていただくと「検討」と記載されています。

つまり、部材の劣化の状況をみながら修繕のタイミングを検討すればよく、劣化していない部材の修繕をする必要はありません。

長期優良住宅の新築実績がない工務店の説明は、間違っている情報も多いのでご注意して下さい。

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今回の質問は、「長期優良住宅はメリットが無いと他の工務店さんから言われましたが本当ですか」と言う質問です。

私は「長期優良住宅の一番のメリットは、お金の損得ではなく住宅への信頼です」とお伝えしています。

信頼の分かりやすい証明として、実際に一般住宅と長期優良住宅の申請図面の厚さを比較してみます。

一般住宅は厚さ約3ｍｍと薄く、これが何千万円もする住宅の申請図面です。

申請図面の内容も、住宅の構造は一切審査されていません。

一方の長期優良住宅の申請図面は約2ｃｍの厚みがあり、全ての構造図面に第3者検査機関の審査印があります。

どちらの住宅が、信頼の証明が高いのか、申請図面の厚みを比較しただけでもハッキリと判断できるのではないでしょうか。

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今回は、ダメな住宅会社を見分ける効果的な質問方法についてお話します。

その質問方法は「住宅完成保証制度が使えますか」と住宅会社に質問する方法です。

住宅完成保証制度は、住宅会社の決算書等の審査を受けたり参加金を預託したりと、住宅会社が使うにはかなりハードルが高い制度です。

住宅完成保証制度は1997年からスタートしましたが、審査の通らない工務店も多いため説明に消極的で消費者に認知されていない事実もあります。

そのため、見学会などで営業マンに「住宅完成保証制度が使えますか」と質問をして「住宅完成保証制度が使えます」と答えがあれば、厳しい審査を受けた財務の優良な工務店だと確認することができるのです。

※住宅完成保証制度とは、住宅会社が倒産した時に、費用負担や工事の引き継ぎをしてくれる制度です。

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今回は、個別相談の時にお客様からの質問をご紹介していこうと思います。

今回の質問は、家づくりの初心者の方から多い「家づくりは、なにから始めたらいいの」と言う質問です。

一般的な住宅会社の説明は、住宅ローンや商品の説明になりがちです。

私が最初にお聞きするのは「どうして家づくりをされようと思ったのですか」と家を建てる動機を質問しています。

お客様からよくある答えは「家賃がもったいないから」「子供が生まれたから」「家が古いから」と言う答えが多いのですが、家を建てたい本当の理由を最初に考えておくとブレがなくなり、これからの家づくりで迷いが少なくなります。

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今回は、ダメな住宅会社を見分ける効果的な質問方法についてお話します。

その質問方法は「この住宅の耐風等級は1と2のどちらですか」と住宅会社に質問する方法です。

今でも、多くの住宅会社は地震に強い住宅の説明はしても、大型台風にも強いかどうかの耐風等級について説明する会社はまだまだ少ないと感じています。

見学会などで営業マンに「この住宅の耐風等級は1と2のどちらですか」と質問をして、「耐風等級2の住宅です」と答えがあれば大型台風でも安心できる住宅と考えられます。

耐風と耐震では構造計算の方法が大きく違うので、近年の大型台風などの異常気象を考えれば、耐風等級は今後の家づくりの重要なポイントになります。

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