今回は、ダメな住宅会社を見分ける効果的な質問方法についてお話します。

その質問方法は「住宅完成保証制度が使えますか」と住宅会社に質問する方法です。

住宅完成保証制度は、住宅会社の決算書等の審査を受けたり参加金を預託したりと、住宅会社が使うにはかなりハードルが高い制度です。

住宅完成保証制度は1997年からスタートしましたが、審査の通らない工務店も多いため説明に消極的で消費者に認知されていない事実もあります。

そのため、見学会などで営業マンに「住宅完成保証制度が使えますか」と質問をして「住宅完成保証制度が使えます」と答えがあれば、厳しい審査を受けた財務の優良な工務店だと確認することができるのです。

※住宅完成保証制度とは、住宅会社が倒産した時に、費用負担や工事の引き継ぎをしてくれる制度です。

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今回は、個別相談の時にお客様からの質問をご紹介していこうと思います。

今回の質問は、家づくりの初心者の方から多い「家づくりは、なにから始めたらいいの」と言う質問です。

一般的な住宅会社の説明は、住宅ローンや商品の説明になりがちです。

私が最初にお聞きするのは「どうして家づくりをされようと思ったのですか」と家を建てる動機を質問しています。

お客様からよくある答えは「家賃がもったいないから」「子供が生まれたから」「家が古いから」と言う答えが多いのですが、家を建てたい本当の理由を最初に考えておくとブレがなくなり、これからの家づくりで迷いが少なくなります。

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今回は、ダメな住宅会社を見分ける効果的な質問方法についてお話します。

その質問方法は「この住宅の耐風等級は1と2のどちらですか」と住宅会社に質問する方法です。

今でも、多くの住宅会社は地震に強い住宅の説明はしても、大型台風にも強いかどうかの耐風等級について説明する会社はまだまだ少ないと感じています。

見学会などで営業マンに「この住宅の耐風等級は1と2のどちらですか」と質問をして、「耐風等級2の住宅です」と答えがあれば大型台風でも安心できる住宅と考えられます。

耐風と耐震では構造計算の方法が大きく違うので、近年の大型台風などの異常気象を考えれば、耐風等級は今後の家づくりの重要なポイントになります。

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今回は、工務店の倒産を事前に見抜ける住宅完成保証制度の活用方法についてお伝えします。

住宅完成保証制度の登録店は倒産しにくい工務店となるのですが、その理由を2つ説明します。

1つ目の理由は、住宅完成保証制度に登録をする際に過去3年分の決算書を審査します。

2つ目の理由は、毎年、住宅完成保証制度の登録を更新するため、毎年決算書の審査があります

つまり、最初に登録をする時と、毎年登録を更新する時に、必ず決算書を審査する為、業績が悪い住宅会社は登録も更新も出来ません。

つまり住宅完成保証制度の登録店であれば、事前に第三者機関が審査するので倒産しにくい住宅会社と見抜くことが出来るのです。

追伸

住宅完成保証制度とは、工務店が倒産した時に、費用負担や工事の引き継ぎをしてくれる制度です。

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今回は、3000組以上に家づくりのアドバイスをしてきた経験から、相談者の9割が知らない事実をお伝えします。

その事実とは、住宅完成保証制度についてお聞きすると、ほとんどの方が知らないと言う事実です。

実は、住宅完成保証制度について営業マンはほとんど説明をしません。

だから、知らない消費者も多いのです。

住宅完成保証制度とは、住宅会社が倒産した時に、費用負担や工事の引き継ぎをしてくれる制度です。

もし、気になる住宅会社はあるけど、中小の会社は倒産が心配とお考えの場合は、住宅完成保証制度をお役立てください。

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今回は、ダメな住宅会社を見分ける効果的な質問方法についてお話します。

耐震等級3と信じて、契約後に後悔しないために

その質問方法は「地震保険料が半額になる耐震等級3の住宅ですか」と営業マンに質問する方法です。

「損をしない地震保険料入門」の動画でもお伝えしていますが、国が認定した耐震等級3の住宅は地震保険料が半額になります。

営業マンが「地震保険料は半額になりません」と答えたら、国の認定がない耐震等級3となり、地震保険料は安くなりません。

「地震保険料が半額になる耐震等級3の住宅ですか」と質問をするだけで、国の認定がある耐震等級3の住宅なのか、簡単に見抜く事ができるのです。

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こんにちは、一級建築士の羽田博人です。

今回は、地震保険料が半額になる住宅について説明をします。

地震保険料が半額になる住宅とは、国が認定した耐震等級がある住宅をいいます。

地震保険料は、耐震等級2なら30％引き、耐震等級3なら50％引きとなります。

しかし、「耐震等級の不都合な真実！！」の動画でも紹介していますが、認定のない耐震等級の住宅は、地震保険料が高いのでご注意して下さい。

参考までに、地震保険料が半額になる住宅の認定書をお見せします。

最後に、長期優良住宅制度や住宅性能表示制度を利用すれば、国が認定した耐震等級の住宅になるので地震保険料は安くなります。

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今回は、信頼できる構造計算書なのか簡単に見分ける方法についてお伝えします。

実は、一般住宅は構造計算書の計算が正しいかどうかを行政では確認をしていません。

すべて住宅会社任せです。

そこで、構造計算書の計算が正しいのか、簡単に確認できる方法をお伝えします。

その方法とは、構造計算書に第3者検査機関の審査を受けた審査印が押してあるか確認してください。

参考例として、第3者検査機関の審査印の事例をお見せします。

審査印があれば、正しい構造計算書の裏付けになり信頼できます。

最後に、長期優良住宅制度や住宅性能表示制度を利用すれば、第3者検査機関の審査印が必ず必要になるので安心です。

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今回は、地震の耐震強度の基準である耐震等級1と耐震等級3では、どれくらい強度が違うのか、具体的な事例をお伝えします。

地震の強度を計算する時に必要な指標の1つに、構造壁の多さが関係しています。

構造壁とは、筋交いやパネルの事を言います。

構造壁の多さは構造計算書で確認でき、構造計算書の例で見ると、等級3での壁量の充足率は1.1となり、等級1では2.25となっています。

つまり等級3は等級1の2倍もの構造壁の量が多い事が分かると思います。

このように構造計算をする事で、地震に強い家なのかを確認できますが、今の建築基準法では構造計算をするかしないかは住宅会社任せです。

今でも、日本全国の住宅の多くが構造計算をされないまま建築されていますのでご注意下さい。

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こんにちは。

一級建築士の羽田博人です。

今回は、家づくりに活かしてほしい、台風性能について重要なポイントをお伝えします。

その重要なポイントとは、実は台風に備えた強度の基準があり、その呼び名を「耐風等級」と言います。

耐風等級は、台風の風に耐える強度の基準で、等級1と等級2に分かれています。

参考例として耐風等級の構造計算書をお見せします。

耐風等級は、住宅会社から意外と説明がない性能ですが、近年のスーパー台風などの異常気象を考えれば、今後の家づくりの重要なポイントになります。

知っておいていただきたいのは、耐風と耐震は構造計算の方法がまったく違うので、地震に強いから台風にも強いと勘違いすると非常に危険であることも知っておいて欲しい事実です。

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こんにちは。

一級建築士の羽田博人です。

今回は、ダメな住宅会社を見分ける効果的な質問方法についてお話します。

効果的な質問方法

その質問方法は「偏心率はいくつですか」と住宅会社に質問する方法です。

偏心率とは，地震の時に住宅がねじれやすいか判断する目安になります。

南側に窓が多く北側は壁が多い住宅は耐震性に問題があり、地震で住宅がねじれて崩れるやすくなります。

そこでねじれに強い住宅にするため、偏心率は学校や博物館等の特定建築物と同じ基準の0.15以下とし、０に近いほど耐震性のバランスがとれた住宅になります。

偏心率を教えてくれない住宅会社は構造計算をしていない証拠になり問題外です。

「偏心率はいくつですか」と質問をする事で、営業マンのレベルと構造計算をして家づくりをしているか確認する事ができます。

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失敗しない家づくりに備える基礎知識のシリーズをYouTubeで公開中
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こんにちは。

一級建築士の羽田博人です。

今回は、住宅の基礎について衝撃的な事実をお伝えします。

その衝撃的な事実とは、多くの住宅の基礎は「経験と勘と度胸」だけで造られているという事実です。

義務化されていない○○

一般住宅の場合、構造計算は日本の法律では義務化されていません。

更に言うと、耐震性を高める住宅の構造計算は、2種類の計算が必要になります。

1つ目が基礎用です。

2つ目が構造躯体用です。

経験と勘と度胸だけの○○

しかし、基礎の構造計算までしている住宅会社は少なく、信じられないと思いますが今だに住宅の基礎は「経験と勘と度胸」だけで造られている場合が多いのです。

そこで構造計算書を確認する時は、必ず基礎の構造計算もしているか確認をすることが重要になります。

参考例として基礎と構造躯体の構造計算書をお見せします。

基礎の構造計算書

構造躯体の構造計算書

長期優良住宅制度か住宅性能表示制度のどちらかを使用すれば、基礎の構造計算をするので安心です。

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一級建築士の羽田博人です。

今回、耐震等級について、住宅会社が消費者にきわどい伝え方をしている事例をお話します。

きわどい伝え方とは、耐震等級3仕様・耐震等級3対応などの、○○仕様・○○対応といった伝え方です。

実は○○仕様・○○対応で表現されている耐震等級は、第3者検査機関による構造計算の審査もないため、その住宅会社が都合よく言っている場合もあり、根拠のない耐震等級になります。

それでは、客観的で根拠のある耐震等級にするためにどうすれば良いのでしょうか。

根拠のある耐震等級にするのは簡単で、国が認定する長期優良住宅にするだけです。

今でも多くの住宅の耐震等級は、それぞれの住宅会社が自分に都合がいいように言っている場合が多いので、言葉尻にもご注意してください。

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こんにちは。

一級建築士の羽田博人です。

今日もウッドショック関係するお話です。

ウッドショックにより住宅完成保証制度を検討する方が増えてきています。

今回は、住宅完成保証制度を使った騙しの手口と対策についてお話します。

住宅完成保証制度詐欺

その騙しの手口とは、住宅会社に住宅完成保証制度の申し込みをしても、住宅会社が手続きをせずに保険料だけを騙しとる手口です。

違法な行為ですが、住宅が完成をすればお客様も忘れてしまうため、問題になる事がほとんどない手口です。

それでは、住宅完成保証制度の手続きをしたかどうか簡単に確認する方法をお伝えします。

騙されない方法

確認する方法は簡単で、住宅会社から住宅完成保証書を貰うだけです。

参考例として住宅保証機構株式会社の住宅完成保証書をお見せします。

どんな保険には保証書はあるので、契約前に保証書が貰えるのか確認することを忘れないようにご注意してください。

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こんにちは。

一級建築士の羽田博人です。

今日もウッドショックの追加情報をお伝えしていきます。

今回は、お客様から質問が多くなってきたウッドショックによる住宅の値上げです。

木材の値上げや木材不足の情報を利用して、契約を焦らせるセールスをする住宅会社もでてきました。

営業トーク公開

どんなセールスかと言えば「今月契約をすれば値上げは有りません。来月からは50万円値上げしますので今月契約をしたほうが得ですよ」とセールスをする営業トークです。

過去にも材料不足の時に値上げをにおわして契約を焦らす住宅会社を見てきましたが、結局値上げをしていない事例も見ています。

まとめ

すべての住宅会社が値上げをするわけではないので、色々な住宅会社を廻って信頼できる住宅会社に相談をしましょう

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こんにちは

一級建築士の羽田博人です。

今回は、ウッドショックによる住宅会社の工事の遅れが、あなた様にどのようなトラブルの可能性があるのかをお話します。

トラブルの可能性

ウッドショックにより住宅の工事が遅れると、お客様からの中間金や引き渡し時金の入金が遅れ、住宅会社の資金繰りは悪化していきます。

毎月、協力会社や社員の給料等の固定費を支払う必要があり、工事の遅れはお客様からの入金も遅れ、住宅会社にとって致命傷になりかねないのです。

その為、今後の家づくりのトラブルとして、住宅会社の倒産の可能性も考えられます。

そこで今回は住宅会社が倒産しても安心できる制度として、住宅完成保証制度を紹介します

住宅完成保証制度とは、契約後に建築会社が倒産したりした場合に、お客様の費用負担の保証などを行ってくれる制度です。

利用方法と注意点

住宅完成法相制度の利用方法は簡単で、「住宅会社に住宅完成保証制度を利用したい」と伝えていただくだけです。

但し、工事が始まると住宅完成保証制度は使えなくなるので、ご注意してください。

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ウッドショック　契約後の値上げが建築業界に（第二次コロナショック・建築業界内ではウッドショックと呼ばれています）始まっています。

昨年は新型コロナウイルス感染拡大に伴う中国の工場停止の影響で、一部建材の供給停止・遅延が全国で発生した、建築業界の第一次コロナショック。

今回、住宅業界で深刻な問題になってきているのは、米松製品と欧州材製品の納期の遅れと品物不足が表面化している事です。

それに伴い国産材の品薄も表面化してきており、 ウッドショックが始まっています。

木材の品物不足の原因は、アメリカの景気刺激策による住宅需要の増加等によって、日本に輸入される木材の量が大幅に減少したことが上げられます。

木材価格の高騰と木材不足

その為、3月頃から日本全国で木材価格の高騰や木材品不足により入手困難が始まっています。

今回は、木材供給の根本的な部分の問題なので、建築業界以外にもかなりの影響が広がると感じています。

私の経験上、過去にも建設資材の不足は何回もありましたが、どこかのタイミングでは落ち着いてくるとは思います。

しかし想定外の事態が起こる事を完全に排除する事は難しく、情報も流動的です。

今後もお客様と情報の共有をしながら 、早期発注や木材納入日を都度確認し、御依頼いただいた新築工事には影響が出ないよう努めていきます。

3つの注意点

ウッドショックにより、私の経験から今後あなた様の家づくりで注意をしてほしい注意点を3つお伝えします。

1つ目の注意点
「木材不足なので、今、契約をしないと、ますます遅れますよ」 と契約を急がして契約を迫る会社が出てくる可能性があります。

2つ目の注意点
先に契約をしてから、「木材価格の高騰により契約金額の値上げをお願い」してくる会社が出てくる可能性があります。

3つ目の注意点
木材不足と木材の高騰により、B品木材を使用した住宅が増える可能性もあります。

お約束

以上、あなた様に3つの注意点をお伝えしました。

羽田博人のお約束として、契約を急がせたり契約金額の変更をお願いする事はありません。

また、弊社では長期優良住宅制度を使い家づくりをしているので、B品木材を使用することはできません。

今後、体力のない工務店は資金繰りが悪化して倒産する可能性もあり、住宅完成保証制度を利用することもますます重要になってきます。

ウッドショック　契約後の値上げなど、あなた様の想定外を回避する為にも、長期優良住宅制度と完成保証制度を利用する事をお勧めします。

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家づくりをする消費者へまだ浸透していない制度に、2021年4月1日から始まった「省エネ説明義務化制度」があります。

この制度の目的は、新築で建てる注文住宅などを対象に、検討中の新築住宅が「省エネ基準に適合しているかどうか」と「省エネ基準に適合しない場合は省エネ基準に適合させたいか」の説明を、建築士が行う制度です。

もう少し簡単に説明をすると、あなた様の住宅を設計した一級・二級の建築士が、あなた様の住宅が省エネ基準の住宅か、そうじゃないかの説明をしなさいと法律で義務化されたという事です。

今までは、省エネ基準を満たす住宅かどうかの説明は住宅会社によってまちまちでした。

実際に2017年度のデータによると、省エネ住宅の基準を満たす住宅の割合は、6割位です。

また、今までは省エネ基準の説明する担当者も建築士の資格が無い担当者が多く、改善の必要性がありました。

その為、国も省エネ基準に詳しくない建築主が多い事実から、建築士から省エネの大切さをあなた様に気がついてもらうために、2021年4月1日から省エネ説明義務化制度を始めたのです。

しかし、新しい省エネ義務化制度が始まる事で問題になりそうなのが、私の経験上ある一定の割合で偽装をする住宅会社が出てくることです。

省エネ偽装

新建ハウジング（建築業界新聞）2021年4月10日号のデータによれば、省エネ基準への説明が準備できてない住宅会社が23％。

全く準備していない住宅会社が8.1%もあります。

今回のデータからも、省エネ偽装がおこりうる可能性が0ではないという事が分かります。

そこで今回は、あなた様に省エネ偽装を見分ける簡単な方法を2つお伝えしていきます。

【偽装1】　

省エネの説明を、一級・二級建築士の有資格者ではなく、無資格者が説明をする偽装。

解決方法　

こちらは簡単で、担当者から建築士免許の提示をしてもらえば解決します。

建築士免許の参考例

【偽装2】　

省エネ基準に適合していないのに、省エネ基準に適合していると説明する偽装。

解決方法　

こちらも簡単で、省エネ基準に適合している住宅かどうかは断熱計算書をもらえば解決できます。

しかし、あなた様も含めて多くの方は断熱計算書を見たことがありません。

そこで、参考までに弊社の断熱計算書を添付しますので、ご参考にして下さい。

最後に

創業当初から高性能な住宅に取り組んでいる羽田建設としては「説明だけでは不十分で、全ての新築住宅は省エネ基準の住宅に義務化すべき」と考えています。

今後、家づくりをするお客様には、省エネ偽装にも注意をしていただいて、良い家づくりをスタートをしていただきたいと思います。

2022年度後半を目途に、契約期間が5年を超える長期の新規契約の募集が順次停止されます。

火災保険の契約期間は、2015年に３６年から１０年に短縮されました。

今回の保険期間の短縮は、自然災害をめぐる保険金の支払額が２０１８年度から２年続けて１兆円突破し、自然災害の頻発で将来の保険の収支予測が難しくなっているからです。

保険金額は、10年長期契約より5年契約のほうが割高になり、家計の負担が重くなります。

更に、保険料の再値上げも併せて行う可能性もあるそうです。

2022年度後半から、 住宅を購入する時に負担する火災保険料は割高になります。

そこで、2022年度後半以降の新築でも、どうすれば火災保険料が安くなるのか具体的にお伝えしていきます。

火災保険料が半額に

火災保険料は、建物の構造により金額が異なります。

具体的な区分けは3段階あり、下記に分かりやすい図を掲載します。

性能の高い順から「Ｍ構造」「Ｔ構造」「Ｈ構造」となります。

一番性能の高い「Ｍ構造」は共同住宅のみとなります。

したがって、一般住宅の場合「Ｔ構造」と「Ｈ構造」で区分けされ、「Ｈ構造」の住宅より「Ｔ構造」の住宅のほうが防火性能が高くなります。

防火性能の高い建物であればあるほど、火災その他の災害による被害を受けにくいため、それを反映して保険料が安くなるのです。

一般的な木造住宅は、H構造となり火災保険料が最も高くなります。

しかし、省令準耐火構造の木造住宅を建てると、「T構造」と判定され火災保険料が半額なります。

2022年度後半から保険期間が１０年から５年に短縮されても、一般の木造住宅に比べて省令準耐火構造の住宅の火災保険料は半額です。

何も知らないで一般的なH構造の住宅を建てると、火災保険料の負担金額に大きな差が出て損をします。

火災保険料は将来も高くなっていく事を考えると、火災保険料が半額になる省令準耐火構造の木造住宅は保険料のお得になる住宅です。

新型コロナウイルス感染症の影響により落ち込んだ経済の回復を図るため、長期優良住宅を建設したお客様には、国から様々な商品等交換できる「グリーン住宅ポイント」が新しく創設されました。

〇１つ目の支援策

グリーン住宅ポイント(40万ポイント)　新規支援策

●注文住宅
2020 年 12 月 15 日～ 2021 年 10 月 31 日 に請負契約を締結する住宅

●ポイント交換商品
「新たな日常」に資する商品（ワークスペース、菌・ウイルス拡散防止工事等）省エネ・環境配慮に優れた商品、健康関連商品、など

特例条件もあり、その内容満たす場合は新築最大100万相当まで引き上げることがでいます。

▼ 詳細は国交省HPをご覧ください。
↓　↓　↓
ホームページ

〇２つ目の支援策

住宅ローン減税

住宅ローンの年末残高に応じて、所得税・住民税の控除が可能。

3年延長は2022年12月末までの入居！

〇３つ目の支援策

住まい給付金　最大50万

消費税率引上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために創設した制度。

最大50万円の給付額が受けられます。

☆☆☆追加情報（対象期間の延長）

令和3年9月30日までに契約
令和4年12月31日までに引き渡しへ延長されました。

〇４つ目の支援策

住宅取得資金贈与の贈与税非課税限度額

自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築等の対価に充てるための金銭を取得した場合において、

一定の要件を満たすときは、非課税限度額まで贈与税が非課税となる制度。

契約期日が2021年12月末までに延長！最大1500万円の贈与税が非課税になります。

この他にも、長期優良住宅を検討するお客様に対して様々な支援策がございますので、詳しくは弊社までお問合せしてください。

一般住宅と長期優良住宅の総合比較表

住宅を購入するにあたって、消費者が最も関心があることの一つに「価格」があると思われます。

初めて家づくりをされる皆さんの行動として、最初は色々なハウスメーカーや工務店の展示場や見学会に行って価格の比較をする事も多いと思います。

家づくりで損をしないために、色々なハウスメーカーや工務店から見積もりを貰って価格を比較するのは必要です。

何故なら、新築住宅は高額な価格にもかかわらず、全部でどれ位の費用が必要なのか非常に分かりにくい商品だからです。

例えば車を購入する場合で考えてみます。

予算３００万円位の車を検討しているにもかかわらず、1,000万円以上するベンツと比較検討する方は少ないと思います。

一般的に商品を購入する場合、車であれば、燃費や安全性、デザイン・ブランドなど一番こだわりたい所を基準にして、価格を見ながら比較検討される場合が多いのではないでしょうか。

ところが、新築住宅の価格を比較しようとすると、何を基準にして比較すればいいのか分からないまま色々な住宅会社に見積もりを依頼する為、せっかく住宅の価格が分かっても、ハウスメーカー・工務店同士をどのように価格を比較したらいいのかわからなくなる消費者も多くいます。

なぜ、新築住宅の価格が比較しにくいのか、その大きな理由を2つお伝えします。

１つ目は、住宅会社によって見積書の書き方が違う

一つ目の理由として、住宅会社を何件か廻って新築住宅の価格を比較しようとした場合に一番多いパターンは、「見積書の項目が、住宅会社によってまちまちで、結局は合計金額の比較しかできなかった」というパターンです。

つまり、住宅業界では統一された見積書の書き方がありません。

その為、住宅会社によって見積書には様々な項目の書き方があるため、消費者は価格が比較しにくいのです。

２つ目は、住宅会社によって工法が違う

２つ目の理由として、住宅会社によって工法（木造・2ｘ4・軽量鉄骨・重量鉄骨等）が違うという事です。

住宅の工法は、それぞれの住宅会社が差別化を図るために10社の会社に行くと10通りの工法の説明があります。

その為、素人である消費者はどの工法が良いか判断ができず、消費者は工法による価格が比較しにくいのです。

価格の比較で大事なポイントは、

それでは、価格を比較しやすくする為に、ハウスメーカー・工務店に見積もりを依頼する時のポイントをお伝えします。

それは、住宅性能の基準を揃えることです。

先ほども住宅の工法がバラバラで、消費者が判断できないと書きましたが、工法で比較するから判断ができないのです。

見積書を比較する時は、工法で比較するのではなく、国が認定している最高水準の基準である「長期優良住宅」の認定基準を使って、価格の比較をすることをお勧めします。

長期優良住宅の認定基準を受けた住宅同士で価格を比較すれば、

１つ目でお話をした、見積書の書き方が住宅会社によって違っていても、長期優良住宅の認定基準を受けた住宅同士の比較ならば、耐震性・断熱性・耐久性・施工品質・アフターが同じ基準の住宅として比較できるので、価格が高いか安いかの比較が簡単にできます。

更に、工法が違うハウスメーカーや工務店同士でも、長期優良住宅の認定基準を受けた住宅同士の比較ならば、同じ耐震性・断熱性・耐久性・施工品質・アフターが同じ基準の住宅として比較できるので、価格が高いか安いかの比較が簡単にできます。

これから展示場・見学会に行った時のポイントは、ハウスメーカー・工務店へ見積もりを依頼する時に「長期優良住宅の認定基準で、見積もりしてください」と一言、営業マンに伝えるだけで、価格の比較が簡単に出来るようになり、安心・安全・信頼感のある家づくりができるようになります。

追伸1

他社が作成した設計図を見て、「これならウチはもっと安くできますよ」と言う営業マンの話を耳にします。

このような行為は、設計やデザインに関する手間（人件費など）が省けるわけですから、より安く建築できる後出しジャンケンのようなものです。

ここでも、価格だけでなく「長期優良住宅」の認定基準の性能の住宅同士で比較する事が、安心・安全・信頼の家づくりに重要です。

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今回、このサービスを始めた一番の大きな理由は、弊社のご相談で一番多いのが、「家を建てるにあたり、資金がどれくらい必要か知りたい」いう質問が、とても多いからです。

家づくりに必要な全体の資金は、ハウスメーカー・工務店などの営業マンに聞いても、まともに教えてくれる営業マンは大変少ないとお客様からお聞きします。

仮に営業マンが教えてくれたとしても、本体価格や坪単価位で、その金額も一番安い見せかけの金額しか教えてくれないという話もよく聞きます。

本体価格は、家づくりに必要な資金のほんの一部でしかありません。

つまり坪単価や本体価格だけでは、家は建てられません。

そこで、自宅に居ながら、家づくりに必要なすべてのコミコミ価格の資金が簡単に分かる無料の申し込みサービスが、オンラインから申し込みができるようになりました。

弊社も、家づくりに必要なコミコミ価格の資金を公にする事は、ライバルの工務店が弊社の情報を取得して利用される恐れもあり、かなり迷いました。

わざわざ、羽田建設の手の内を公開する事になりますからね。

家づくりに必要なコミコミ資金を、ネットから請求できるハウスメーカー・工務店はほとんどないと思います。

しかし、お客様の気持ちを考えれば、家づくに必要なコミコミ資金が分かったほうが安心できると思いますし、弊社もそのほうが大事だと考えました。

やるからには、無料でもお客様に役に立つ情報を発信していきたいと思います。

コミコミ資金計画書の作成　今すぐ申込

そこで、今まで個別相談で20年以上改良を重ねて使用してきた、「全資金洗い出しシート」を使用して、注文住宅を建てる為に必要なコミコミ資金を、具体的に計算。

住宅を購入する時に必要なコミコミ資金を知らずに、土地の契約や、住宅の契約をした場合、お金で失敗する人の話も多く聞きます。

例えば、建物の本体価格以外の家造りの費用がよく分からないまま、キャンペーンに煽られて、急いで契約したら、最終的に多額の追加の金額が必要になった話とか、聞かれた事はありませんか？

注文住宅は、何にお金がかかるのか分からないまま、家づくりを始める方も多いです。

だからこそ、「家づくりで、いったい幾らの金額が必要なのか」契約をする前に、家づくりのコミコミ資金を知る事は、あなた様にとって大きな安心になります。

ちなみに、住宅を購入の費用として、何が必要なものか、ご存知でしょうか？

一例をあげてみますと・・・

・住宅の本体価格　(家をたてるために)みんなここしか見ていません！

・建物外付帯工事費（付帯工事費・別途工事費と記載されていることも多い）

・地盤改良工事費（地盤調査によって、軟弱地盤と判定された場合）

・ローン保証料　(金融機関が保証会社などを利用する場合に)

・検査費用　(完成した建物を検査するときに検査機構へ)

・地鎮祭と上棟式の費用　(着工時や上棟時に安全、縁起をかついで)

・確認申請手数料　(建物の設計図の審査のために)　

・消費税　１０％（これが大きい）…etc.

実は上記も含めて、４５項目もの費用がありますが、それらを詳しくお伝えいたします。
（敷地の諸条件により、費用の項目数は変わります。）

今回のサービスでは、「コミコミ資金洗い出しシート」を使って、あなた様に、住宅購入の総予算がどのくらいかかるのか無料で計算するサービスです。

それでは、あなた様が今回のサービスを利用する事で、どんなメリットがあるか３つ挙げれば．．．

メリット１

「予算も住宅ローンも全然分からない．．．」そんな方には、住宅を契約する前にどれくらの資金が必要のか、おおよその見当がつきます。

メリット２

「マイホームには憧れるけど、無理はしたくない．．．」そんな方には、 コミコミ資金計画書で必要な資金の内訳が分かれば、契約後に予想もしない費用が発生する事が少なくなります。

メリット３

「今打合せしているメーカーの価格が適正なのか分からない．．．」他社と打ち合わせ中の方も、コミコミ資金計画書を使って具体的に資金の内訳が比較できます。

以上、わずか数分のアンケートに答えていただくだけで、色々な資金が分かります。

更に、今回のサービスを使い、住宅購入で必要なコミコミ資金を知る事で、お金の心配点や不安点を全てをクリアにしていただけます。

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岐阜市　H・H様
「コミコミ資金計画書には引っ越し代などの周辺コストについても記載ありましたので、本当の意味でのトータルコストを意識できる点がいいなと感じました。
他の工務店さんや建売の見積だとしれっとシャッターやカーテン、照明などがないことがあるので。」

本巣市　杉山様
打ち合わせ前におおよその金額が把握できる所がよかった 。

各務原市　S・S様
家づくりの資金のイメージができる。

と、コミコミ資金計画書を作成されたお客様からお声を頂いています。

それでは、デメリットは無いのでしょうか？

お客様がデメリットとして一番心配するのは、申し込みをした後のしつこい営業ではないでしょうか？

社長である羽田博人のお約束として、今回、お申込み頂いたからといって、羽田建設で住宅を建てて頂く必要は有りませんし、無理な電話営業等も致しませんので、ご安心してください。

まずは、初めての家づくりの第一歩に、一番大事なお金の情報収集をされてはいかがでしょうか。

今回、お話をしたコミコミ資金計画書のお申込み方法は簡単です。

コミコミ資金計画書の作成　今すぐ申込

お申し込み後１週間位で、「コミコミ資金計画書」と「参考プラン」の郵送いたします。
（夏季・冬季・GWなどの連休中の申し込みは、郵送が遅れる場合があります。）

追伸１

今回のWebサービスは、恐らく全国から応募が殺到する事が予想されます。まずは地域の皆様にお役に立ちたいので、以下の地域にお住いの方に限らせていただきます。

岐阜県：岐阜市、羽島市、岐南町、笠松町、各務原市、関市、瑞穂市、北方町、大垣市、山県市（１部除く）

愛知県：一宮市

追伸２　

羽田建設のお約束として、今回、お申込み頂いたからといって、私共で住宅を建てて頂く必要は有りませんし、無理な電話営業等も致しませんので、お気軽にお申込み下さい。

２０１９年１０月から、消費税が８％から１０％に上がりました。

　色々な物が高くなりますが、その中でも住宅は高額の為、２％上がるだけで、支払う消費税も多くなります。

　仮に、家づくりにかかる費用が、１，７２０万円だとすると（私たちの平均価格帯です）

消費税８％なら、消費税額が１３７万円。

消費税１０％なら、消費税額が１７２万円

　ある１日を境にして、建物は全く同じものを建てたとしても、消費税が２％上がると、３５万円も多く支払わなければならなくなります。

　もし、あなたが、大手ハウスメーカーで住宅を建築したいと考えているなら、その金額はもっと大きくなります。

　私たちと同じ家が、ハウスメーカーでは、3,100万円ほどするでしょうから（２０１７年度住宅産業新聞調査した、大手ハウスメーカーの平均価格帯です）

消費税８％なら、消費税額が２４８万円

消費税１０％なら、消費税額が３１０万円

消費税が２％上がれば、６２万円も多く、支払わなければならなくなるのです。

今までなら支払わなくてもよかった費用が、必要になってきます。

　過去２回の消費増税では、「駆け込み需要」が発生して、国内景気に悪影響を及ぼしました。

　そこで今回の増税では、住宅の購入に関して、いくつもの対策が取られています。

今回は、その対策についてお伝えしていきます。

押さえておきたい、国の支援制度のポイント

　消費増税前に住宅を購入するほうが得をするのか、増税後に住宅を購入する方が得をするか、日経ホームビルダーの２月号の記事も引用して、ご紹介いたします。

　記事によると、住宅ローン減税の３年間の延長や、すまいの給付金の給付額引き上げ、次世代住宅ポイントの創設など国の手厚い支援のおかげで、住宅ローンで住宅を購入する人は、消費増税後のほうが得をする場合が多くなりそうです。

　後ほど紹介をする、具体的な計算例を使い、消費税の引き上げ前よりも、2019年10月からの増税後の方が住宅購入の負担額が安くなるケースをお伝えしていきます。

さきに、消費増税後の住宅取得の支援策を４つご紹介します。

１つ目は、住宅ローン減税を３年延長して１３年に変更

住宅ローン減税とは、ローン残高の1%を所得税などから差し引く制度です。

　増税後、これを2019年10月から2020年末までに住宅を購入した人に限り、控除期間を10年から13年に延長する制度です。

※増税分の２％が還元されます。

２つ目は、すまい給付金の拡充

　すまい給付金は、消費税が8％に引き上げられた際に導入されましたが、消費増税後、給付額を最大30万円から最大50万円に拡充されます。

更に、住まい給付金の対象者の年収の条件が拡大されています。

※消費税が更に還元されます。

３つ目は、次世代住宅ポイント制度の創設

　一定の性能を持つエコ住宅の新築やリフォームに対して、様々な商品と交換可能なポイントを付与する「次世代住宅ポイント制度」が新しくできました。

　省エネ性能や耐震性能、バリアフリーなどに優れた長期優良住宅の新築に対しては、1戸当たり35万円相当のポイントが発行されます。

※ポイント還元でのキャッシュバックがされます。

４つ目は、贈与税非課税枠の拡大

　父母や祖父母等の直系尊属から、住宅資金の贈与を受けて住宅を新築した場合、現在1,200万円までが、3,000万円まで非課税になります。

住宅ローンの借入金額が多い人ほど恩恵　

　これらの支援策によって、新築住宅の購入者は、どの程度の恩恵を受けるのでしょうか。

　それでは、日経ホームビルダーの記事を引用して、年収600万円の人が、2500万円の住宅ローン（返済期間は35年、金利は1.35％と仮定）を返済する場合の試算した例を紹介します。

〇計算例

前提条件（消費税８％）

1.所有している土地に住宅を新築（年収600万円）

2.建物購入価格＝3000万円

3.住宅ローン＝2500万円

4.金利＝1.35%

5.返済方式＝元利均等返済

　前提条件で計算した場合、8％から10％へ消費増税分（建物価格の２％）が増えて、60万円の負担増となります。

それでは、増税後（消費税10％）の、国の支援策による還元分を計算します。

1.住宅ローン控除延長分＝約55万円（11年目～13年目）

2.住まい給付金拡充分＝30万円

3.次世代住宅ポイント＝３５万円

１～３を合計した還元分の合計額は、120万円になります。

　消費税2％の負担増の60万円から、還元分120万円を引くと、なんと60万円得をします。

　計算の結果、住宅ローン控除延長分やすまい給付金、次世代住宅ポイントなどと合わせると、消費増税分の2％（60万円）を２倍も上回ることが分かりました。

　あくまで大まかな試算ですが、住宅ローンの借入金額が多い人ほど、恩恵を受けやすい事が分かります。

一生に一度あるかないかの家づくり。

家づくりには、時間が必要です。

車のように、完成品を購入する訳ではないからです。

　一般的な工事期間は、請負契約をしてから４ヶ月から５ヶ月くらい経たないと、引き渡し（家が完成し住めるようになる事）することが出来ません。

　マイペースで余裕をもってスタートし、じっくり検討すれば良いのですが、まだ大丈夫だろうと、ギリギリまで、重い腰をあげずに遅いスタートでは焦りを生みます。

金利動向も含めて、いろんな意味で焦らない場合が良い時もあります。

　是非、総合的に考えて、本当に建てたいタイミングを見極めて家づくりをしてほしいと思います。

家づくりのタイミングや、何で得をするのか分からなければ。

　国は消費税率引き上げ後の住宅需要の落ち込みを回避するために、手厚い支援策を講じています。

　気持ちに余裕を持ってスタートをされたい方、どのようなタイミングでの家づくりが得をするのか分からない方は、弊社にご相談を下さい。

あなた様の住宅ローンの借入額や資金計画に応じて、一級建築士の羽田博人やファイナンシャルプランナーが、あなたの質問、疑問、悩みの全てを、じっくりとお聴きし、あなたの家族オリジナルの解決策をご提供します。 　

追伸

　しかし、拡充される住宅ローン減税や住まい給付金と、次世代住宅エコポイントには、それぞれ申し込み期限があります。

①住宅ローン減税：2020年12月末までに入居。

②住まい給付金：2021年12月末までに入居。

③次世代住宅エコポイント：2020年3月末までに契約

　平成３０年１２月２１日に国土交通省から発表された、消費税10％に引き上げした後、拡充される住宅ローン減税や住まい給付金と、次世代住宅エコポイントが復活する資料も併せて添付いたしますので、ご参考にして下さい。

住宅取得への国の支援策はこちらをクリックしてください。

太陽光発電や蓄電池といった様々なシステムを導入したZEH住宅（以下ZEHと略）は、光熱費やエコの観点からメリットがあると言われています。

しかしZEHには、一般の消費者が知らない大きな問題点があります。

今回は、工務店の営業マンが言わない、ZEHの問題点についてお伝えします。

そもそもZEHとは

その前に、ZEHについて改めて説明をします。

ZEH（ゼッチ＝ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）とは、高い断熱性能、省エネ設備、太陽光発電システム、ＨＥＭＳ（ホーム・エネルギー・マネジメント・システム）などを備え、消費を上回るエネルギーを自宅で発電して、エネルギー収支をゼロまたはプラスにするエコ住宅のことをいいます。

ZEHの4つのメリットと4つのデメリットを、簡単にお伝えします。

メリット

①高い省エネ性で光熱費を抑えられる。

②浴室等のヒートショックを防ぎ健康に暮らせる

③資産価値が高くなる。

④補助金が受け取れる。

デメリット

①価格が高くなる。

②売電価格が下がっている。

③発電量が不安定。

④窓の大きさと多さ・吹き抜け・リビング階段等に制限がある。

等が挙げられます。

デメリットもありますが、ZEHは、省エネ性が高く光熱費が安くなる住宅だという事は、お分かりいただけたでしょうか。

ZEHの問題点は？

しかし、少し考えてほしい事があります。

それは、家づくりをするにあたり、住宅性能で大事なことは、省エネと光熱費が安くなる事だけでしょうか？

違いますよね。

家づくりをするにあたり、省エネ性や光熱費が安くなることも大事ですが、耐震性や耐久性などの安全性も大事ですよね。

北海道や熊本県の震度７の大地震の被害や大型台風の被害が報道される中で、住宅が損壊あるいは倒壊しているのを何度も見ると地震や台風の性能を考慮した家づくりを意識するのが当然ではないでしょうか。

特に岐阜県や愛知県では、南海トラフ大地震がいつ起きてもおかしくなく、耐震性を意識するお客様は大変多いです。

それでは、ZEHの耐震・耐風性はどうなんでしょうか？

結論からいうと、ZEHに耐震・耐風の基準はありません。

ですからZEHにしたからと言って、耐震・耐風性がある住宅にはならないのです。

つまり、ZEHの問題点とは、耐震・耐風性や耐久性の基準がないという事なのです。

私も、多くのお客様からご相談を受けて、ZEHは耐震・耐風・耐久性もある住宅だと勘違いをされているお客様が非常に多いと感じています。

家づくりを考えているあなたには、ZEHで建てても耐震・耐風・耐久性のある住宅でないことをお伝えしたかったのです。

ZEHだから耐震・耐風・耐久性も高いという勘違いに気づいてもらい、ZEHの住宅をいかに耐震・耐風・耐久性が高くなるように工夫していくかが重要なポイントになります。

ZEHの耐震・耐風・耐久性を高くするには？

それでは、家づくりをする時に、ZEHと耐震・耐風・耐久性を両立させることは可能なのでしょうか？

実は、ZEHと耐震・耐風・耐久性を両立させる事は簡単なのです。

その簡単な方法が、ZEHと長期優良住宅を組み合わせる事です。

長期優良住宅とは、住宅の耐震・耐風性（構造）や耐久性（劣化対策）、維持管理、断熱性（温熱環境）などの項目に対して、最高基準の性能が決められており、設計と工事段階で第三者検査機関に検査をしてもらえる、国の性能認定付住宅です。

ZEH住宅の省エネ・総エネの特徴に、長期優良住宅の耐震・耐風・断熱・耐久性・メンテナンス性の特徴を組み合わせる事で、一歩先をいく住宅の性能になります。

今後、見学会などで営業マンからZEHの説明が有った時は、耐震・耐風・耐久性の性能基準も併せて確認する事が重要です。

追伸

弊社でも、ZEH住宅と長期優良住宅を組み合わせた、ZEHMeguru(めぐる)に取り組んでいます。

詳しくは、弊社のホームページをご覧ください。

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キャンペーンは、売り込むための口実になっているケースも

週末に「○○キャンペーン」や「○○住宅フェア」などの広告を見ることがあります。
実はここに落とし穴がいくつも存在します。
例えば、実際にあなたが住宅展示場や見学会に行ったとします。

あるタイミングで営業マンがこのような話をしてきました。

「今回はキャンペーン期間中なので、抽選に当たると太陽光発電がついたり、ほかにもたくさんの特典がついた住宅をお安く建てられます」
「たとえ抽選に当たっても、建てるかどうかはその時に決めてもらえばいいですし、抽選に外れても何もデメリットはありません」
「まずは、抽選に申し込みだけされたらいかがですか」

営業マンの言葉を信じて、軽い気持ちで申し込んでみました。

すると数日後、営業マンが「住宅の抽選に当たりました！　当選してから１週間以内に契約を済ませてください」と言ってきたのです。

契約するかどうかも決めていないのに、勝手に間取りをつくられ、さらには勝手に敷地の調査まで行っています。
最後は「こんなに特典がついているので、早く契約した方がお得です」と言って、契約を急がせます。

ここに大きな落とし穴があります。

まず、住宅展示場や見学会に行かれる際に気をつけてもらいたいポイントを3つ挙げてみます。

１　○○キャンペーン中と言われて申し込む抽選は、住宅を売り込むためのキッカケをつくる口実
２　短期間で契約させるのは、ほかのメーカーの住宅展示場や見学会に行かせないため
３　契約後、次々と追加工事の費用が発生し、結局金額が高くなる。

何も知らずに営業マンの話を聞いていると「買うなら今しかない」と思ってしまうかもしれません。

でも、高い買い物なのに焦って契約をする必要があるのでしょうか。
そんなに焦らなくても大丈夫です。いつ建てても金額は変わりません。

なぜか――。
工務店のチラシを見てください。いつも広告の見出しは「○○キャンペーン」「○○住宅フェア」「○○記念」ですから。

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▲大手ハウスメーカーとのトラブルを未然に防ぐ方法【動画解説1：11】

クローズド工法とオープン工法、聞きなれない言葉だと思います。

これからお話するクローズド工法を知ってもらえば、将来大手ハウスメーカーとトラブルになる問題はなくなります。
今後の家づくりで参考にしてほしい内容なので、詳しく説明をしていきます。

初めに、一般的な戸建て住宅の工法として挙げられるのは、木造軸組工法（在来工法）・2ｘ4工法（ツーバイフォー）・プレハブ工法（木質系・鉄骨系・コンクリート系）等が挙げられます。

更に、建築業界では、木造軸組工法（在来工法）と2ｘ4工法（ツーバイフォー）を「オープン工法」と呼び、大手ハウスメーカーのプレハブ工法（木質系・鉄骨系・コンクリート系）を「クローズド工法」と分けて呼んでいます。

それでは、オープン工法とクローズド工法の違いについて説明をしていきたいと思います。

オープン工法とクローズド工法の違い

オープン工法とは
家の造りの情報が、一般的に広く公開されている工法です。
例えば、構造図・施工図を見れば、壁のどの部分に、どんな部材が入っているのかが分かるので、どこの建築会社に頼んでも、リフォームやメンテナンスができます。
木造軸組工法（在来工法）は、オープン工法です。

クローズド工法とは
ハウスメーカー各社の独自技術で造られている工法です。
独自技術の為、企業秘密として一般的に公開されていません。
例えば、構造図・施工図などの情報は、建築したハウスメーカーしか把握していないので、リフォームやメンテナンスも建築したハウスメーカーしかできません。
プレハブ工法（木質系・鉄骨系・コンクリート系）は、クローズド工法です。

「リフォームができずに困っています」

今回、この内容を書こうと思ったキッカケは、〇日新聞の記事を読んだからです。

その記事では、愛知県西部の住宅地で、Aさんはハウスメーカーに依頼して住宅を建築。
十数年後、この家では１m位のコンクリートの部材が落下したり、外壁がはがれそうになる不具合等が続いたそうです。

そこでAさんは、第三者の住宅診断会社に調査を依頼したところ、「調査に必要なので、構造図や施工図を出してほしい」と言われたが、Aさんは、ハウスメーカーから受け取った記憶がない。

そこでAさんは、住宅を建てたハウスメーカーに問い合わせをしたところ、「クローズド工法だから構造図や施工図は教えられない」とハウスメーカーに断られリフォーム工事が出来ずに困っていると記事に書いてありました。

この記事を読んで私は、クローズド工法のデメリットを知らずに家づくりをして、〇日新聞の記事のようなお客様を減らしていきたいと強く思いました。

クローズド工法による、お客様のデメリット

それでは、クローズド工法のデメリットについて、3つお話していきたいと思います。

①　クローズド工法は、他の建築会社にリフォームの依頼ができない。
クローズド工法の最大のデメリットは、お客様は「ハウスメーカーの言いなり」になるしかないことです。
ハウスメーカーの言いなりとは、クローズド工法の場合、ハウスメーカーから構造図も施工図もお客様は貰えません。

構造図も施工図も無いので、リフォームする時に「間取り変更」といったリフォームについても、他の建築会社では分からないため、相談もできないのです。
その為、他の建築会社にリフォーム工事を頼むことができなくなります。
つまり、ハウスメーカーにとっては、家を新築した後は、他の建築会社とリフォームで競合になることが無く、リフォーム工事が受注できるようになるのです。

②　クローズド工法は、他の建築会社と相見積もりをしても比較ができない
見積もりの金額が、高いのか安いのか他の建築会社と比較ができません。
ハウスメーカーから「このような工事内容ですと、○○円です。」と言われれば、その通りに支払うしかありません。

お客様は、他の建築会社と見積もりの比較をすることができない為、クローズド工法のリフォーム工事は、他の建築会社と競合がなくリフォーム費用がとても高くなります。

③　クローズド工法は、建てたハウスメーカーに不満があっても、付き合わなくてはいけない。
クローズド工法の場合、住宅に不備があっても、経年劣化なのかメーカーの施工ミスなのか、その家を建てたハウスメーカーしか判断できません。

ハウスメーカーが、施工ミスをしていても隠せてしまうのです。
つまり、ハウスメーカーの対応に不満があっても、クローズド工法で建てると、他の建築会社でリフォームできないので、後々のリフォームやメンテナンスの事を心配して、他の建築会社に変えることもできないのです。

最後に
建設後に長く住む住宅は、メンテナンスやリフォームが必ず必要になります。
60年保証と宣伝しているハウスメーカーもありますが、上場企業であっても、世の中に倒産しない会社などありえません。

クローズド工法は、その工法を採用している会社しかリフォームやメンテナンスが出来ない為、その会社が倒産をすればリフォームもメンテナンスもできません。
オープン工法の住宅なら、他の建築会社でも直せますし、多くの情報を調べる事もできます。

オープン工法であれば、どの建築会社でも工事ができて、一般的に広く流通している材料を使用できるので、リフォームやメンテナンスの費用も安くなります。

ハウスメーカーのクローズド工法のデメリットを3つお伝えしましたが、お客様へのメリットがほとんどなく、デメリットばかりが目立つ工法だと感じて頂けたのではないでしょうか。

ハウスメーカーは、クローズド工法のデメリットをお客様に伝える事を一切しません。
今後の家づくりのポイントとして、オープン工法とクローズド工法の違いを知っていただき、住宅会社選びの参考にしていただけると幸いです。

追伸
更に、お客様のリスクを減らすために、オープン工法の木造軸組工法（在来工法）の場合、長期優良住宅で家づくりをする事を、弊社はお勧めしています。

何故なら、長期優良住宅は今まで説明してきたリスクである「構造図」や「施工図」の他に「工事中の写真」まで必ず建築会社から貰えます。
長期優良住宅は「構造図」や「施工図」と「工事中の写真」をお客様に渡す事を法律で義務化されている、とても安心な制度だからです。

最初に渡す見積書に「値引き分」に上乗せ！

今回の内容を見たみなさんが住宅業界に不信感を抱いてしまうのではないか――そんな思い
から躊躇していた話があります。

実際に、このような事実がある以上、お伝えしないとみなさんが騙されてしまうかもしれません。

そこで、これから家を建てる人たちのため、住宅業界の事実をお伝えすることにしました。

その事実とは、住宅の値引きを使った販売手法に関する話です。

では、その具体例を挙げてみましょう。

たとえば営業マンに「今、キャンペーン期間中なので、期間内に契約いただければ２００万円の値引きができます」と言われたとします。

「今契約しなければ損だな」と思ったあなたは、２００万円の値引きにつられて契約。

その時点で落とし穴にはまってしまうのです。

その落とし穴とは――そもそも最初に出てくる見積り金額が、最初から値引きを前提に計算されていたのです！

本当の見積り金額は２０００万円なのに、値引き分の２００万円を上乗せして、マイホーム計画者に２２００万円の見積りを見せる。

実際には値引きをしていないのに、マイホーム計画者は値引きしてくれたと勘違いしてしまい、契約をしてしまう訳です。

なぜこのようなことができるのか。

はじめから金額が決まっている車や家電等の商品と違って、住宅はまったくゼロの状態から見積書をつくります。

住宅はもともとの定価がないため、工務店が見積り金額を操作しても、一般の人にはなかなか見抜けないのです。

もちろん、ほとんどの工務店は値引きを前提とした見積書なんてつくってはいません。

ただ、工務店の中にはそのような会社もあるということを知っておいてください。

そして、このような工務店に騙されないためにも、契約を急がないようにしましょう。

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長期優良住宅は後悔！？

2009年６月から始まった長期優良住宅について、長期優良住宅を否定的な工務店もいます。
今回は、長期優良住宅に否定的な工務店の話を信じて、あなた様が家づくりで後悔しないための理由を書こうと思います。

私も、多くのお客様からご相談をお受けしています。
その中で、長期優良住宅について、明らかに間違った情報を他の工務店から教えられている場合があります。

このままだと、お客様が間違った情報で家づくりをするかもしれない恐れがあります。

そこで、長期優良住宅に否定的な工務店が、どのように否定をしているのか、お客様からお聞きした実例を交えてお伝えしたいと思います。

お客様からお聞きする実例として多いのが、
「長期優良住宅で建てたい」と工務店に相談しても、気乗りしない対応で、減税などで受ける恩恵より、長期優良住宅にかかる費用のほうが大きく、費用対効果がないというニュアンスでお客様に伝え、お客様を説き伏せる営業マンが多いそうです。

更に、私がお客様からお聞きした、長期優良住宅を断念させようとする、具体的な事例を４つ紹介させて頂きます。

事例１「長期優良住宅にすると、定期点検の時に、毎回必ず点検費用が発生するので、いくら費用がかかるかわかりませんよ」
↓
真実1長期優良住宅の定期点検は法律で義務化されていますが、費用は義務化されていません。点検費用が発生するかどうかは、契約前に工務店さんに確認すれば安心できます。

（羽田建設の場合は、長期優良住宅の定期点検料は無料です。）

事例２「長期優良住宅にすると、定期点検で必ずメンテナンスしないといけないので、いくら費用がかかるかわかりませんよ」
↓
真実2「長期優良住宅は、字のごとく長く優良に住める住宅です。
新築から数年経過すれば、建物が徐々に劣化していくものです。
劣化すること自体は当然のことであり、通常考えられる経年の劣化の範囲であれば問題はありません。
長期優良住宅の定期点検は、人に例えると人間ドックです。
定期点検で、劣化をいち早く察知し、適切な対応をアドバイスするのが、定期点検の目的です。

（羽田建設では、定期点検で必ずメンテナンスをする必要はありませんし、お客様に適切な状況をアドバイスし、お客様のペースでメンテナンスをするように勧めています。）

事例３「長期優良住宅にすると、建築費が高くなりますよ」
↓
真実３「これはおかしな話で、もともと性能の高い住宅なら、長期優良住宅にしても、建築コストは上がりません。
長期優良住宅で建てたいと工務店に相談した時に、もし、工務店から、建築費の大幅な値上げを求められた場合には、元の性能レベルが低い可能性を疑い、注意したほうが良いでしょう。

事例４「長期優良住宅にすると、固定資産税が高くなりますよ」
↓
真実４岐阜市役所（058-265-4141）の固定資産税課で確認したところ、一般住宅でも長期優良住宅でも固定資産税の計算方法は同じでした。
長期優良住宅にしても、固定資産税は高くなりません。

1～4まで、長期優良住宅に否定的な工務店の事例を具体的に書きました。
何故、長期優良住宅に否定的な工務店は、お客様に悟られないように、「高くなりますよ。」「時間がかかりますよ。」「たいして良くないですよ。」などと虚言を並べたてて断念させようとするのでしょうか。

実は、長期優良住宅を否定する工務店の多くの本音は、自分勝手な都合の場合が多いのです

長期優良住宅をやりたくない工務店の本音は、
長期優良住宅の厳しい建築基準で家づくりやったことがないので、やれない、やりたくない。
長期優良住宅の申請に時間がかかるので、やりたくない。
長期優良住宅の基準で、設計と監理のできる人がいないので、やれない、やりたくないのだと思います。

つまり、長期優良住宅の基準で家づくりをすると、大変な手間と時間がかかるので、怖くてできないというのが工務店の本音だと思います。

ネットでも間違った情報が多いのが現実です。
長期優良住宅で建てるかどうかは、最終的にはあなたの判断になりますが、これからの家づくりで、間違った情報を鵜呑みにして判断をしないように、今回の情報がお役に立てば幸いです。

追伸
長期優良住宅の話をして　今回のような事例の話をするような工務店でしたら、ご注意して下さい。

ただ、長期優良住宅にデメリットが全くないかと言えば、デメリットはあります。
そのデメリットも２つお伝えします。

○デメリット1　申請に時間がかかる
長期優良住宅の場合、一般住宅と比べて申請書類の量が１０倍位になり、申請期間が1ケ月以上の期間が余分にかかります。

〇デメリット2　長期優良住宅の手続きには、申請費用がかかります。
長期優良住宅の認定を受けるために費用がかかります。

長期優良住宅で後悔しない家づくりをするために、羽田建設ではどれ位の申請費用が必要かなどを、セミナーや個別相談でもお伝えしていますので、宜しければご相談下さい。

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消費増税前に住宅を購入するほうが得か、増税後に住宅を購入する方が得をするか、日経ホームビルダーの２月号の記事も引用して、ご紹介いたします。

記事によると、住宅ローン減税の３年間の延長や、すまいの給付金の給付額引き上げ、次世代住宅ポイントの創設など国の手厚い支援のおかげで、住宅ローンで住宅を購入する人は、消費増税後のほうが得をする場合が多くなりそうです。

後ほど紹介をする、具体的な計算例を使い、2019年10月に予定されている消費税の引き上げ前よりも、増税後の方が住宅購入の負担額が安くなるケースをお伝えしていきます。

まずは、消費増税後の住宅取得の支援策を４つご紹介します。

１つ目は、住宅ローン減税を３年延長して１３年に変更
住宅ローン減税とは、ローン残高の1%を所得税などから差し引く制度です。
増税後、これを2019年10月から2020年末までに住宅を購入した人に限り、控除期間を10年から13年に延長する制度です。

２つ目は、すまい給付金の拡充
すまい給付金は、消費税が8％に引き上げられた際に導入されましたが、消費増税後、給付額を最大30万円から最大50万円に拡充されます。
更に、住まい給付金の対象者の年収の条件を拡大して、今までの「510万円以下」から、増税後は「775万円以下」になります。

３つ目は、次世代住宅ポイント制度の創設
一定の性能を持つエコ住宅の新築やリフォームに対して、様々な商品と交換可能なポイントを付与する「次世代住宅ポイント制度」が新しくできました。
省エネ性能や耐震性能、バリアフリーなどに優れた長期優良住宅の新築に対しては、1戸当たり35万円相当のポイントが発行されます。

４つ目は、贈与税非課税枠の拡大
父母や祖父母等の直系尊属から、住宅資金の贈与を受けて住宅を新築した場合、現在1,200万円までが、3,000万円まで非課税になります。

住宅ローンの借入金額が多い人ほど恩恵　
これらの支援策によって、注文住宅の購入者は、どの程度の恩恵を受けるのでしょうか。

それでは、日経ホームビルダーの記事を引用して、年収600万円の人が、2500万円の住宅ローン（返済期間は35年、金利は1.35％と仮定）を返済する場合の試算した例を紹介します。

〇計算例

前提条件（消費税８％）
1.所有している土地に住宅を新築（年収600万円）
2.建物購入価格＝3000万円
3.住宅ローン＝2500万円
4.金利＝1.35%
5.返済方式＝元利均等返済

前提条件で計算した場合、消費増税分（建物価格の２％）が増えて、60万円の負担増となります。

それでは、消費増税後（消費税10％）の、国の支援策による還元分を計算します。
1.住宅ローン控除延長分＝約55万円（11年目～13年目）
2.住まい給付金拡充分＝30万円
3.次世代住宅ポイント＝３５万円

１～３を合計した還元分の合計額は、120万円になります。

消費税2％の負担増の60万円から、還元分120万円を引くと、なんと60万円得をします。

計算の結果、住宅ローン控除延長分やすまい給付金、次世代住宅ポイントなどと合わせると、消費税分2％（60万円）を２倍も上回ることが分かりました。
あくまで大まかな試算ですが、住宅ローンの借入金額が多い人ほど、恩恵を受けやすい事が分かります。

増税前か、増税後か、どちらが得か分からなければ。
国は消費税率引き上げ後の住宅需要の落ち込みを回避するために、手厚い支援策を講じています。
どのようなケースで増税後の購入が得をするのか分からない場合は、弊社にご相談をしていただけると、お客様の住宅ローンの借入額や資金計画に応じて、分かりやすく説明をさせて頂きます。

また、消費増税で慌てて契約をした場合の、経験を書いたブログもUPしていますので、こちらもご参考にして下さい。
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注文住宅の消費税10％　あせる！？　あせらない！？
http://hadablog.sblo.jp/article/185324877.html

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http://www.hadanoie.jp

２０１９年１０月から、消費税が今の８％から１０％になります。

色々な物が高くなりますが、その中でも注文住宅は高額の為、支払う消費税も多くなります。

仮に、家づくりにかかる費用が、１，７２０万円だとすると（私たちの平均価格帯です）
消費税８％なら、消費税額が１３７万円。
消費税１０％なら、消費税額が１７２万円
ある１日を境にして、建物は全く同じものを建てたとしても、消費税が２％上がると、３５万円も多く支払わなければならなくなります。

もし、あなたが、大手ハウスメーカーで住宅を建築したいと考えているなら、その金額はもっと大きくなります。
私たちと同じ家が、ハウスメーカーでは、２４００万円ほどするでしょうから（大手ハウスメーカーの平均価格帯です）
消費税８％なら、消費税額が１９２万円
消費税１０％なら、消費税額が２４０万円
消費税が２％上がれば、４８万円も多く、支払わなければならなくなるのです。

今までなら支払わなくてもよかった費用が、必要になってきます。

そこで、家づくりを考えていた消費者は、消費税が８％のうちに家づくりをしたいと考え、急いで工務店と契約するという方が多くなります。

いわゆる「駆け込み需要」です。

実は、消費税が1989年４月に3％が導入され、1997年4月に消費税が５％になり、2014年4月に消費税が８％に増税されていますが、その度に駆け込み需要が発生しています。

「駆け込み需要」が発生すると、住宅業界にどのような問題が起こり、消費者にどんな迷惑がかかるのか、具体的な問題を4つお伝えします。

4つの問題

問題１　工務店が契約を焦らす。
問題２　契約の集中と激減
問題３　職人不足
問題４　資材不足

問題１　工務店が契約を焦らす。
今の時期ですと、工務店の中には、「消費税が上がるから」といって、３月までに契約をするようにと、キャンペーン等であなたを焦らせる工務店が多く出てくると予想されます。
消費者がゆっくり考える時間がなく、工務店主導の家づくりになり、完成後の満足感が低い家づくりになった話も今までの経験から多くありました。

問題２　契約の集中と激減
消費税引き上げ前の駆け込み需要と、引き上げ後の反動減によって生じた極端な受注の増減です。
注文住宅については、駆け込み需要が生じ、営業マンや現場監督が対応しきれず「打合せ不足」と「現場監理不足」による顧客とのトラブルが多く発生しました。

問題３　職人不足
駆け込み需要によって工事が集中し、工事を進めるために住宅会社同士で職人の奪い合いが発生しました。
いつも依頼している職人さんだけでは工事ができず、別の職人さんを応援で頼んではみたものの、多くの工事ミスで施工不良が発生し、消費者に多大な迷惑をお掛けした話もよく聞きました。

問題４　資材不足
資材不足も工事が集中したために生じています。
不足した品目としては、木材や設備機器など製品の出荷が遅れたことで、引渡し予定日より工事が遅れてしまう住宅も多くありました。

このように「駆け込み需要」では、多くの問題が起こっています。

何故、このような問題が起こるかと言うと、工務店がキャンペーン等で消費者を煽って契約数を増やし、キャパシティーを超えた工事量が発生したため、「消費者とのトラブル」「施工不良」「工期の遅れ」と消費者に迷惑をかける問題が、消費税増税のたびに繰り返し起こっているのです。

特に、契約棟数や年間の売り上げを重視している工務店ほど、その傾向が強くなります。

時間がないけど絶対に急がない事！

今回、２０１９年３月３１日までに工務店と請負契約をすれば、引渡しが２０１９年９月３０日を過ぎても消費税が８％のままになります。

もしくは、４月以降の契約でも２０１９年９月３０日までに引渡しができれば、消費税は８％のままです。

家づくりの時間などを考えると、あなたが、住宅を建築するために工務店を決定するのは、今年の３月３１日までに、請負契約をするか、９月３０日までに引渡しを受けなければなりません。

2019年３月までの請負契約ですと、残り３ヶ月。
2019年９月までの引渡しですと、残り９か月。

そう考えると、少し焦るかもしれません。

しかし、家づくりには、時間が必要です。

車のように、完成品を購入する訳ではないからです。

一般的な工事期間は、請負契約をしてから４ヶ月から５ヶ月くらい経たないと、引き渡し（家が完成し住めるようになる事）することが出来ません。

マイペースで余裕をもってスタートし、じっくり検討すれば良いのですが、まだ大丈夫だろうと、ギリギリまで、重い腰をあげずに遅いスタートでは焦りを生みます。

そのような事にならないように、焦らず、せかされず、じっくりと余裕をもってスタートするように行動していただきたいと思います。

羽田建設では、自社施工で建てる住宅を、社長の目の届く範囲、社長が責任を取れる形の年間１５棟と決めて経営をしています。
その為、自社のキャパシティー以上の契約はしませんし、職人さん達は長く一緒に仕事をしてきた仲間であり、資材に関しても年間を通して契約をしていますので、職人不足・資材不足などで、お客様にご迷惑をお掛けした事は一度もありません。
また、お客様に消費増税に関係する税金などの情報を正確にお伝えして、お客様が増税前でも増税後でも損をしないように対応しています。

今回、最新の情報として、平成３０年１２月２１日に国土交通省から発表された、消費税10％に引き上げした後、拡充される住宅ローン減税や住まい給付金と、次世代住宅エコポイントが復活する資料も併せて添付いたしますので、ご参考にして下さい。
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消費税引き上げに伴う住宅取得支援策.pdf

一生に一度あるかないかの家づくりです。

金利動向も含めて、いろんな意味で焦らない場合が良い時もあります。
是非、総合的に考えて、本当に建てたいタイミングを見極めて家づくりをしてほしいと思います。

追伸
しかし、拡充される住宅ローン減税や住まい給付金と、次世代住宅エコポイントには、それぞれ申し込み期限があります。

①住宅ローン減税：2020年12月末までに入居。
②住まい給付金：2021年12月末までに入居。
③次世代住宅エコポイント：2020年3月末までに契約

それぞれに申し込み期限ありますので、ぜひ、これを機会に、家づくりのスケジュールを確認していただければと思います。

消費増税に惑わされる事無く、気持ちに余裕を持ってスタートをされたい方は、一級建築士の羽田博人が、あなたの質問、疑問、悩みの全てを、じっくりとお聴きし、あなたの家族オリジナルの、ぴったりな解決策をご提供します。

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